La condición indispensable para poder alquilar un local como vivienda es que el local tenga la licencia de primera ocupación y por lo tanto ha debido pasar por un proyecto técnico de cambio de uso de local a vivienda.
Cuando uno entra a los portales inmobiliarios y ajusta mucho los precios de alquiler o compra de viviendas, encuentra en su gran mayoría bajos reformados como si fueran viviendas o semi-reformados. En muchas ocasiones estos bajos son locales que han sido reformados pero no legalizados como vivienda, y acostumbra a ser debido a que el cambio de uso no es posible y el propietario aun y así decide arriesgarse a invertir en el local y alquilarlo o intentar venderlo a un precio superior al de mercado.
Al alquilar tu local como local comercial no es necesario que tenga ningún tipo de cédula de habitabilidad ni licencia ya que su uso no estará destinado a un uso residencial.
Si tu local no tiene cédula de habitabilidad, nadie podrá empadronarse ni pedir suministros básicos.
La cédula de habitabilidad es necesaria para garantizar que aquella propiedad está cumpliendo con las normas mínimas de habitabilidad que rigen las normativas del decreto de habitabilidad de cada comunidad autónoma además de las normativas CTE, OME, RITE, REBT. La cédula de habitabilidad permite empadronarse y pedir suministros básicos entre otros. En el caso que te faciliten una cédula y tu local no haya sido convertido en vivienda, seguirá siendo imposible empadronarse o dar de alta los suministros básicos en condición de vivienda.
En el caso de que tu local no conste como vivienda en las escrituras y catastro y realices un contrato de alquiler como vivienda, este contrato sería nulo y fraudulento y el inquilino tiene derecho a denunciar al propietario. Aunque se detalle en el contrato de alquiler que el local carece de cédula de habitabilidad y aunque esté habilitado como vivienda, es responsabilidad del propietario que se lleve un uso correcto del local y no se utilice como vivienda ya que para la justicia es difícil saber quién es el responsable único de dicha infracción y muy probablemente ambos tengan que pagar elevadas multas.
El propietario de un local que esté alquilado sin cédula de habitabilidad y esté siendo utilizado como vivienda, puede verse expuesto a multas elevadas que pueden ascender a 90.000€ de sanción. La recepción de alguna denuncia por parte de los vecinos que hayan detectado esta infracción o el intento de empadronarse en un local que en el catastro no consta como vivienda, puede llevar a que las administraciones comiencen a investigar y sancionar al propietario por dicho uso.
Si quieres rentabilizar tu local de una forma legal y segura puedes contactar con estudios de arquitectura especializados en cambios de uso como es Cambio de Uso Barcelona para poder realizar un cambio de uso de su local a vivienda y de esta forma verá revalorizada su inversión y además podrá alquilar el local como si de una vivienda se tratase. De esta forma su patrimonio se verá revalorizado a la vez que puede dar salida a un local que irá perdiendo valor además del incremento de la dificultad de poder alquilarlo que se está dando últimamente y que se agravará con el comercio electrónico.
Da el primer paso para convertir tu local en vivienda
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28 comentarios en «¿ Es posible alquilar un local como vivienda ?»
Tengo un local que han convertido en vivienda en Barcelona ciudad que no supera ni los 31 m2 tanto en catastro como en registro de la propiedad. Según me consta en el ayuntamiento, solicitaron licencia de cambios pequeños, nunca un cambio de uso. En el catastro y registro figura como local. Cómo he de proceder si causan molestias? Dejar constancia del hecho a la comunidad y que ella actúe? Denunciar ante el ayto. Directamente? Cómo se suele probar de cara a justificar ante la justicia que vive gente en un local?
Hola, Alquilé el local comercial del cual soy propietaria en Barcelona a una persona física. Hice un contrato para actividad de almacén y mi sorpresa ha sido cuando he observado que el inquilino ha traído a su mujer y dos hijos y lo ha convertido en una vivienda sin hacer cambio de uso de local comercial a vivienda (entiendo que porque no cumple los requisitos para el cambio) aunque lo ha acondicionado él mismo muy bien. En el contrato yo adjunté fotos del local totalmente vacío. Llevan 3 años. Les he pedido que regularice la situación pero no hace nada. Quiero saber cómo propietaria que responsabilidad tengo y que sanción podría recibir teniendo en cuenta que yo se lo alquilé como almacén incluyendo fotos en el contrato de que estaba vacío y saneado, y que llevan 3 años ya viviendo.
Yo, por mi parte, me iba a esperar a la fecha de vencimiento del contrato para decirles que dejen el local de forma amistosa.
Buenas tardes, estoy a punto de comprar un local comercial, el cual quiero convertirlo en vivienda, se encuentra situado en Mataró (Barcelona), me gustaria pudieran indicarme losa pasos a seguir para conseguir mi objetivo, o sea , reformas a realizar para cumplir con el codigo tecnico de edificacion, tratos con la comunidad de vecinos, que preguntar en el ayuntamiento, arquitecto para proyecto de cambio de uso, etc , gracias de antemano
Hola Robert, gracias por escribir. Lo primero es confirmar urbanísticamente que es viable el cambio de uso con un arquitecto o directamente con el ayuntamiento solicitando un certificado de viabilidad urbanístico en el que te confirme que es viable el cambio de uso. En segunda instancia necesitarás visitarlo con un arquitecto para ver si puede cumplir con el Decreto de Habitabilidad, CTE y Ordenanzas de Mataró. En ese momento el arquitecto te puede confirmar la viabilidad totalmente si tiene la experiencia necesaria y el conocimiento de las normativas necesario. Con la comunidad solo tendrás que tratar si afectas partes comunes (subidas por patios de salidas de humos, fachadas, estructura, etc) y si los estatutos no dicen lo contrario, ya que hay casos en los que los estatutos te dan esas autorizaciones sin necesidad de pasar por la junta o incluso te pueden obligar a pedir permiso para hacer el cambio de uso a la comunidad si así lo especifican.
Buenos días .
Tengo un local que antiguamente tenía cédula como almacén . Hoy nos lo están tramitando pero el Ajuntament de Badalona no s
Dice que no se puede hacer por densidad de la manzana ,. Tiene instalaciones mejor de muchos pisos y luz y ventilaciones . Se podría alquilar como local ? Me lo están pidiendo para alquilar y no se como hacerlo que no sea peligroso .
Gracias
Hola María, podrías alquilarlo como almacén si ese es su uso urbanístico. Tendrían que confirmarte desde el ayuntamiento su uso, por tanto. Si por densidad no es viable hacerlo vivienda, hay poco a hacer al respecto, no podrá ser vivienda.
Hola Andrés. Hay parte de información en este artículo que no es correcta. Por experiencia propia, al menos en Cataluña y concretamente en Barcelona, es perfectamente posible empadronarse en un local comercial. Por otro lado, la cédula de habitabilidad no solamente se basa en los estándares de ventilación, alturas, etc., sino también en las cuotas de usos por manzanas, barrios, etc. Es decir, es una cuestión, como no, relacionada con impuestos además de arquitectural.
Hola Bárbara, muchas gracias por escribirnos. Desde hace unos 3-4 años, en Barcelona en concreto, no lo están permitiendo en la mayoría de distritos. Es posible que los padrones sean más antiguos y sencillamente se continúe el empadronamiento, que anteriormente sí se permitía. También es posible que la persona que te atienda de la OAC sencillamente empadrone sin mirar nada más, pero sería raro en Barcelona ya que están muy atentos a este tema. Otra opción es que el local conste en catastro como vivienda, que entiendo que lo permitirían. También tengo constancia que en Hospitalet, si quieres empadronarte en un local, realizan una inspección para ver si cumple con el Decreto de Habitabilidad antes de permitirte el empadronamiento. Sobre lo que comentas, la cédula únicamente se concede si cumple con los requisitos del Decreto de Habitabilidad. El Decreto de habitabilidad actualmente vigente es el 141/2012 que puedes consultar aquí. Como verás en el enlace, no habla en ningún lugar de cuotas por barrios o manzanas. Creo que a lo que te refieres es a la densidad y este es un parámetro urbanístico que está en el Planeamiento Urbanístico de cada municipio, si es que está, ya que hay municipios, como Tarragona, que no tienen parámetro de densidad. Si sólo quieres tener una cédula, no és imprescindible cumplir el planeamiento urbanístico. Si quieres convertir un local en una vivienda si es necesario cumplir el planeamiento urbanístico. Recuerda que para que una entidad sea una vivienda debe ser vivienda en el Ayuntamiento (catastro), en el Registro de la propiedad (Escrituras) y en la Generalitat (Cédula de habitabilidad). Para ser vivienda en el ayuntamiento, es necesario pasar por una licencia de cambio de uso y cumplir con todas las normas urbanísticas (Planeamiento urbanístico y Ordenanzas Metropolitanas), de la edificación (Código Técnico de la Edifciación) y de habitabilidad (Decreto de habitabilidad y Ordenanzas Metropolitanas). Tras una licencia de cambio de uso, la ejecución de las obras que comporta, se solicita la primera ocupación y la cédula de primera ocupación, y se cambian las escrituras y el catastro a vivienda. Permíteme que insista en que para tener una cédula no es necesario que sea una vivienda. Únicamente con un documento oficial que demuestre la antigüedad de su uso como vivienda (un certificado padronal, que como hemos hablado se daba antiguamente a locales, por ejemplo) y cumpla los requisitos que marca el Decreto vigente respecto a la antigüedad demostrada es suficiente. La clave es que toda vivienda debe tener cédula, pero no toda entidad con cédula es una vivienda. Sé que es muy complejo, por eso nos dedicamos a ello. Si tienes alguna duda, puedes llamarnos y te lo explicamos tranquilamente. Un saludo y espero haberte ayudado.
Aquí hablamos sobre los locales con cédula: locales con cédula
Así es Bárbara. Y no es cierto que desde hace 3-5 años no estén empadronando en locales. Es muy común y tarde o temprano van a tener que regulalizrlo todo. Parece que desde esta web se está intentando vender los proyectos de cambio de uso y por eso se enfatiza la supuesta imposibilidad de vivir en un local comercial cuando la realidad es que hay miles de personas en BCN ciudad que lo hacen y el Ayuntamiento lo ha aceptado tácitamente.
Buenas, tengo varios locales en Tenerife con posiblidad de cambio de uso en todo lo requerido, excepto, que ahora piden en todos los ayuntamientos, que tengo que tener plaza de garaje a menos de 300 metros……de risa. Tengo todo parado por eso….. burrocracia
Como voy a tener garaje en el centro de la ciudad?, si ni siquiera se pidio en su dia, y ya no hay…..
En el caso que la hubiera, me cuesta mas esa plaza que hacer el cambio de uso….
de locos…
Hola Ricardo, las normativas son ciegas y los técnicos de ayuntamiento sólo aprueban aquello que esté conforme a la normativa. A veces hay situaciones en las que se puede pedir una exención en las plazas de ayuntamiento si la obra es pequeña o comprarla en las cercanías. Otra opción puede ser, si tu futura vivienda es en planta baja, empezar la vivienda más hacia dentro del edificio y el primer tramo destinarlo a plaza de párquing. Yo lo hablaría con el técnico del ayuntamiento para ver qué opciones tienes. Si quieres llamarnos también estamos a tu disposición. Un saludo y espero haberte ayudado.
Buenos días,
Hace 50 años mis abuelos compraron un “piso” que resulta está escriturado como local comercial.
Ellos han estado viviendo allí toda la vida… ahora mis tíos lo venden.
Ese techo, está como piso de siempre y se le ha hecho incluso una reforma. Tiene cocina,wc y aparentemente cumple todos los requisitos.
Ahora quisiéramos comprarlo… pero claro, desconocemos que debemos hacer.
¿Compro como local y después hago el cambio?
Hola Raquel, en este caso se tendría que realizar una investigación. Yo buscaría el proyecto original y datos de la administración (catastro, etc) que demuestren que esto siempre ha sido una vivienda. Si esto siempre ha sido una vivienda, incluso desde el proyecto original, sería necesario buscar las licencias pedidas al ayuntamiento y descubrir por qué está como local. Si no se encuentra ninguna licencia de cambio de uso en este proceso, lo más seguro es que se pueda corregir este error registral directamente con el notario y el registro. Por otro lado, si descubrimos la antigüedad como vivienda de la entidad pero originalmente no lo era también podría llegar a ser posible un cambio de uso por antigüedad siempre que se cumplan ciertas circunstancias. Como te digo, lo primero sería recopilar información e investigar para decidir la mejor estrategia a seguir. Si quieres puedes llamarnos y te intentamos ayudar. Un saludo.
Hola yo llevo 1años que estoy pagando 600€ por una habitación en un local ilegal y la dueña antes me dejo que me hará el contrato y e patronamiento y ahora me dice que no y quiero denunciarle me echarán a mi o me harán a mí la multa. ?
Hola Hind, para esta información deberías hablar con un abogado. Nosotros como arquitectos no podemos darte respuesta a consultas legales concernientes a contratos. Un saludo y lamentamos no poder ayudarte.
¿Podrías decirme en qué norma legal establece que “es responsabilidad del propietario que se lleve un uso correcto del local y no se utilice como vivienda”? Porque la Llei del Dret a l’Habitatge lo único que tipifica como conducta sancionable es art. 123.1.c): “c) Transmitir, alquilar o ceder el uso como viviendas de inmuebles que no pueden obtener la cédula de habitabilidad.”
Hola Enrique, deberías consultar la Ley de Urbanismo de Catalunya en su texto refundido el capítulo III donde habla de las infracciones urbanísticas. Para saber qué pasa si el propietario hace un uso correcto y es el inquilino el que no lo hace, entiendo que sería necesario consultar con un abogado. Nosotros, como arquitectos, entendemos que que en un caso de uso inadecuado detectado por el ayuntamiento, este iniciará un proceso para restituir la legalidad urbanística y el uso original que irá dirigido al propietario, por eso decimos en el post que el responsable es el propietario. A partir de aquí, si es el inquilino es quien hace el uso inadecuado o bajo cualquier otra causa, te recomiendo que consultes con un abogado especializado, ya que sabrá orientarte mejor que nosotros que somos arquitectos. Un saludo y espero haberte ayudado.
Podría ser más específico? Me he leído entero del capítulo III de la Ley de Urbanismo de Catalunya (https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-dleg1-2010.t7.html#c3) y no pone nada sobre esto.
No soy abogado pero me parece contrario a Derecho que un arrendador pueda ser responsable ante la Administración de lo que hace un tercero sin su consentimiento.
Le ruego proporcione más detalles. Si no los tiene, creo que debería abstenerse de difundir información sobre lo que no conoce.
Hola Robert, gracias por responder. En la Ley de Urbanismo, en el capítulo que te comenté (por cierto, hay un texto refundido del año 2012), explica los tipos de infracciones. Sobre quién es el responsable o quién no lo es, lo desconozco. Por lo que he visto hasta el momento, en cuanto hay infracción urbanística, el ayuntamiento se dirige al propietario en primera instancia. A partir de ahí, imagino que debe haber mil matices y casos y desconozco cómo se procede. Mi consejo es que para tus dudas te dirijas a un abogado especializado en urbanismo. Un saludo.
Hola
Tras un tiempo he dado con la respuesta. En Catalunya está prohibido, pero no por la Ley de Urbanismo sino por la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda (artículo 123.1.c). En otras comunidades podría estar prohibido por otra ley, aunque no necesariamente sea así.
En todo caso es un tema de vivienda, NO de urbanismo.
Por cierto resulta un tanto irónico que una ley llamada “del derecho a la vivienda” te prohíba vivir en un lugar determinado.
Tengo un local en alquiler 100 metros orilla de calle pero tiene dotsno di yo lo alquilo y vivo en el como puedo tramitar esta cedula de hsbitalidad para evitar una multa
Hola Nancy, lamentablemente hay varias palabras que has escrito que no consigo entender. Si vives en un local y puedes demostrarlo con un documento oficial ( certificado de antigüedad catastral demostrando el uso vivienda, u otros como puedes ver en el siguiente enlace en el apartado documentación: https://consum.gencat.cat/es/tramits/tramits-temes/Cedula-dhabitabilitat-de-segona-ocupacio?moda=2etc) puedes solicitar una cédula de habitabilidad para ese local. Espero haberte ayudado. Un saludo.
Buenas tardes
Alquile una vivienda que era un local en el momento que entre y firme el contrato y pedí recibos de alquiler o ayudas de alquiler me dijo el dueño que era ilegal la vivienda y no podía pedir nada
Este mes no pagado el alquiler porque me quede cobrando solo el subsidio y apenas pude pagar solo la luz y me dixe que me tengo que ir con lo que yo me negado
Se que el no me puede denunciar porque el cometió fraude y el contrato esta a nombre de su madre y no de el aunque la vivienda sea de el
Pero que derechos tengo yo??
Buenas tardes Luz,
Siento comunicarte que el tema que nos comentas extralimita nuestras competencias y que lo más adecuado para saber cuáles son tus derechos es que te pongas en contacto con un abogado.
Buenas tardes Luis.
Sería posible que nos enviases la dirección del local que has adquirido recientemente? Puedes revisar la nueva entrada de blog que tenemos sobre los requisitos para un cambio de uso.
Buenos días he adquirido hace poco local en Barcelona y querría ver la posibilidad de convertirlo en vivienda