requisitos, trámtes y precios de un cambio de uso de local a vivienda

Son muchas las preguntas sobre los requisitos para convertir un local en vivienda que recibimos de nuestros clientes cuando nos contactan por primera vez. Para que sea viable el proyecto de cambio de uso de su local u oficina se deberán cumplir la normativa urbanística y de vivienda correspondiente a su municipio para poder solicitar la licencia ante el ayuntamiento.

Los pasos que se deben cumplir en este proceso se pueden dividir entre los requisitos y trámites necesarios para realizar un cambio de uso.

Requisitos para convertir un local en vivienda

Estos son los requisitos para convertir un local en vivienda en Barcelona y área metropolitana más significativos:

1. Superficie mínima

2. Altura del local

3. Situación

4. Salida de humos

5. Fachada mínima

6. Densidad de vivienda

7. Estatutos de la comunidad

8. Construcciones en patios interiores

1- Superficie mínima: Actualmente se requieren al menos 40m2 que es necesario para poder tramitar la cédula de habitabilidad. En algunos casos, los 40 metros cuadrados pueden verse reducidos a 36m2.

2- Altura: La altura libre mínima debe ser de al menos 2,5m . En algunos casos es posible que 2,4m sean necesarios y en baños y cocinas puedan ser de un mínimo de 2,20m.

3- Situación: Si su local está localizado en un sótano no se podrá realizar el proyecto ya que no podrá cumplir el decreto de habitabilidad o parte de él.

4- Salida de humos: En cumplimiento del CTE, será necesario poder instalar una salida de humos si su local u oficina no lo tienen. Podrá ser tanto por la fachada exterior como por la fachada interior. Puede ser necesario pedir permiso a la comunidad para poder realizar dicha salida de humos.

5- Fachada mínima: Se requieren un mínimo de metros de fachada según la superficie del local. Para calcular los metros mínimos se deberá utilizar la siguiente fórmula ; Superficie del local/9 = Metros de fachada mínima (sumando fachada exterior e interior).

6- Densidad de vivienda: Las normativas urbanísticas regulan la densidad de viviendas en cada una de las claves urbanísticas (zonas) y deberá ser comprobado por un arquitecto la viabilidad del proyecto.

7- Estatutos de la comunidad de propietarios: Deberá comprobarse que no está vetado el cambio de uso de los locales a vivienda y se deberá acordar con la comunidad la posible salida de humos que tenga que realizarse por las zonas comunes.

8- Construcciones en patios interiores: En el caso de tener edificaciones en patios interiores, será necesario.

Todos estos requisitos están basados en la Normativa Urbanística de Barcelona aunque siendo la más restrictiva de España se puede considerar que las localidades más cercanas como Hospitalet de Llobregat, Cornellà, Badalona, Terrassa, Mataró o Sabadell pueden tener los mismos requisitos o quizá se ven algo menos restrictivos.

En algunos de los requisitos para el cambio de uso se pueden realizar algunas alteraciones arquitectónicas como separar el sótano de la planta baja o realizar una división de la propiedad para poder cumplir en los metros de fachada mínima. Algunos de estos aspectos pueden ser estudiados por un arquitecto para poder llegar a cumplir requisitos que a simple vista resultan desfavorables para los propietarios. Uno de los ejemplos, en el caso de no llegar a tener la fachada mínima, sería hacer una partición de la propiedad para poder realizar un proyecto de cambio de uso.

requisitos cambio de uso

  Trámites, precios y tiempos necesarios para el cambio de uso

Estos son los trámites que se deben realizar para convertir un local en vivienda y sus precios en Barcelona y área metropolitana:

1- En primer lugar se tiene que comprobar la viabilidad urbanística y física con un arquitecto y puede tardar entre unos días y hasta 2 semanas si hay que solicitar aclaraciones al ayuntamiento para acabar de cerciorarse.

2- En cuanto el proyecto es viable, el arquitecto trabaja en el proyecto de cambio de uso durante aproximadamente 2 semanas pero puede depender de la complejidad del proyecto.

3- Una vez está realizado el proyecto de cambio de uso, este se presenta al colegio de arquitectos o a una ECA y suelen tardar una semana en dar el Ok al proyecto. Este trámite suele costar alrededor de 270€.

4- Con el proyecto visado por el colegio de arquitectos o por una ECA, el arquitecto sube el documento a la página web del ayuntamiento para su tramitación. Al subirse se paga una tasa de alrededor de 80€. El Ayuntamiento de Barcelona y los del area metropolitana, suelen tardar entre 4 y 6 meses en dar la licencia de obras. En este momento, se paga el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras),  que en Barcelona es un 4% del PEM. El PEM es el presupuesto de ejecución material, que es exclusivamente el coste que le genera al estudio de arquitectura el proyecto sin tener en cuenta el beneficio industrial que pueda sacar el mismo.

Así pues, el PEM es el coste de los materiales de la obra y la mano de obra pero sin contar el margen de beneficio de la empresa constructora ni del estudio de arquitectura. En Barcelona, el coste medio de una reforma de obra mayor, ronda los 750€/m2, en el supuesto de tener que rehacer todas las instalaciones y hacer modificaciones en estructuras y aperturas. Para un local de 80m2, querría decir que la reforma estaría alrededor de unos 60000€ con unas calidades medias/altas y el ICIO a pagar sería de 2400€.

5- Al finalizar las obras, se obtendría el certificado final de obra con el visado del colegio de arquitectos y se llevaría a notario para poder hacer las nuevas escrituras de la nueva vivienda. El trámite del cambio de escrituras del cambio de uso suele rondar los 300-400€.

6- Con las nuevas escrituras de la vivienda, se paga a una gestoría para que tramite la actualización en el registro de la propiedad y resolverá también el Impuesto de Actos jurídicos documentados que es un 1,5% del valor de la nueva vivienda. El impuesto, siendo el valor de la nueva vivienda 100.000€, sería de 1500€. El coste de la gestoría ascendería a unos 200€.

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