Son muchas las preguntas sobre los requisitos para el cambio de uso que recibimos de nuestros clientes cuando nos contactan por primera vez.
Para que sea viable el proyecto de cambio de uso de tu local u oficina a vivienda se deberá cumplir toda la normativa constructiva (Código Técnico de la Edificación), urbanística (Planeamiento Urbanístico) y de habitabilidad correspondiente (Decreto de Habitabilidad 141/2021 y Ordenanzas Municipales). Solo cumpliendo todas estas normativas será posible solicitar la licencia ante el ayuntamiento.
Estos son los requisitos más significativos para convertir un local en vivienda en Barcelona y su Área Metropolitana:
Actualmente se requieren, en Barcelona, al menos 40m2 de superficie útil según las Ordenanzas Metropolitanas (OME). En el Decreto de habitabilidad de la Generalitat (Decreto 141/2012) el requisito se reduce a 36m2. Esto implica que en muchos municipios se permitirá una superficie mínima de 36m2 útiles, pero en Barcelona son necesarios 40m2 útiles. Siempre que nos encontremos con normativas que se contradigan, por norma general, deberemos seguir la normativa más restrictiva. Aunque hay algunas excepciones.
La altura libre mínima debe ser de al menos 2,5m . En algunos casos es posible que se acepten 2,4m y, en baños y pasillos pueden ser de un mínimo de 2,20m.
Si su local está localizado en un sótano no se podrá realizar el proyecto ya que en la mayoría de municipios no está permitido el uso de vivienda en sótanos.
Será necesario poder instalar una salida de humos que llegue hasta la cubierta del edificio. No podrán pasarse conductos nunca por fachada. Únicamente es viable por patios de parcela cerrados, patinejos de ventilación o espacios destinados al paso de instalaciones. Para trasladar estas instalaciones por partes comunes de un edificio es necesario pedir permiso a la comunidad.
Se requieren un mínimo de metros de fachada según la superficie del local. Para calcular los metros mínimos se deberá utilizar la siguiente fórmula ; Superficie del local/9 = Metros de fachada mínima (sumando fachada exterior e interior).
Únicamente será viable el cambio de uso sin pedir permiso a la comunidad si en los estatutos no dice específicamente que es necesario pedir el permiso. Dicho esto, en la mayoría de casos no lo especifica, por lo que no acostumbra a ser necesario pedir permiso. Hace falta recordar que, si tocamos o modificamos elementos comunes como son estructura, fachada o vestíbulos será necesario pedir permiso a la comunidad para modificar esos elementos.
En la ciudad de Barcelona siempre que ventilen estancias o comedores al patio de manzana en planta baja, es necesario tener un espacio totalmente libre de 4,5x6m, pero además no se permiten construcciones de ningún tipo en el resto del espacio del patio manzana de tu propiedad.
La densidad de vivienda es la cantidad de viviendas que puede haber en un edificio o una parcela. Está regulado por las normativas urbanísticas y difiere de una clave urbanística a otra y de un municipio a otro. Además, en casos como la clave urbanística 18 (Volumetría Específica) de Barcelona, con frecuencia la cantidad de viviendas permitidas está especificado en el proyecto en concreto de la parcela.
Normalmente se calcula sabiendo la superficie construida total o la edificable de la parcela y se divide por un módulo que especifica cada cuantos m2 debe haber una vivienda. En general en el área metropolitana de Barcelona el módulo utilizado es 100, aunque en el caso concreto de Barcelona, es 80.
Supongamos que tenemos un edificio de 800m2 construidos por encima del nivel del suelo. Lo dividiríamos por 80 y el resultado sería 10. Por tanto, 10 sería el número máximo de viviendas que puede tener dicho edificio. Si actualmente tiene 9 o menos viviendas, el cambio de uso es viable, ya que cabe al menos una vivienda más. Si por contra ya tiene 10 o más viviendas, no sería viable.
En algunos municipios, como Tarragona, no hay parámetro urbanístico de densidad. En estos casos se tomaría el Decreto de Habitabilidad 141/2012 que especifica que una vivienda tiene que tener al menos 36m2 útiles. Si nos cabe esa vivienda de 36m2, el cambio de uso es viable.
Es necesario que la clave urbanística de tu local permita que se pueda hacer un cambio de uso. Estos dos últimos requisitos, la densidad y la clave urbanística, se pueden comprobar de forma sencilla mediante el siguiente video donde os lo explicamos.
Todos estos requisitos para el cambio de uso de local a vivienda están basados en la Normativa Urbanística de Barcelona y las Ordenanzas Metropolitanas que, aún siendo de las más restrictivas de España, permiten realizar un cambio de uso en muchos casos. Lo mismo sucede en las localidades más cercanas, algunas de ellas también regidas por las Ordenanzas Metropolitanas, como Hospitalet de Llobregat, Cornellà o Badalona, o por sus propias normativas urbanísticas, en algunos casos menos restrictivas, como Terrassa, Mataró o Sabadell.
Algunos de los requisitos para el cambio de uso se pueden cumplir realizando algunas alteraciones como separar el sótano de la planta baja y así poder convertir la planta baja en vivienda o realizar una división de la propiedad para poder cumplir en los metros de fachada mínima. A este trámite se le llama segregación y requiere del permiso de la comunidad.
El caso opuesto es una agrupación, en la que unimos dos entidades de, por ejemplo, 30 m2 para obtener los metros cuadrados necesarios para cumplir con el mínimo de 40m2 útiles. Cada entidad por separado no cumple con el mínimo de 40 m2, pero juntas miden 60m2 lo que permitiría una potencial vivienda de 60 m2.
Estas soluciones pueden ser estudiadas por un arquitecto para poder llegar a cumplir requisitos que a simple vista resulten desfavorables para los propietarios. Por poner otro ejemplo, en el caso de no llegar a tener la fachada mínima, sería posible hacer una segregación de la propiedad para poder realizar un proyecto de cambio de uso a vivienda de una parte y, el resto, dejarlo como local u oficina.
Estos son los trámites que se deben realizar para convertir un local en vivienda y sus precios en Barcelona y área metropolitana:
1- En primer lugar se tiene que comprobar la viabilidad urbanística y física con un arquitecto y puede tardar entre unos minutos hasta 2 semanas, dependiendo de la accesibilidad de las normativas del municipio y si hay que solicitar aclaraciones al ayuntamiento para acabar de cerciorarse.
2- El arquitecto trabaja en el proyecto generando un informe de viabilidad completo y, si se requiere, un anteproyecto. Realizar el informe completo acostumbra a implicar unas 2 semanas. Puede ser algo más dependiendo de la complejidad del proyecto. A partir de ese momento se genera el proyecto completo que se presenta después al ayuntamiento.
3- Una vez está realizado el proyecto de cambio de uso, este se presenta al colegio de arquitectos o a una ECA que suelen tardar alrededor de una semana en dar su aprobación al proyecto. Este trámite suele costar alrededor de 280€.
4- Con el proyecto visado por el colegio de arquitectos o por una ECA, el arquitecto sube el documento al ayuntamiento para su tramitación. Esto implica pagar una tasa de alrededor de 400€. El Ayuntamiento de Barcelona y los del area metropolitana, suelen tardar entre 4 y 6 meses en dar la licencia de obras. En algunos casos puede demorar más dependiendo del volumen de trabajo del ayuntamiento.
En este momento, se paga el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras), que en Barcelona es un 4% del PEM. El PEM es el presupuesto de ejecución material, que es exclusivamente el coste que le genera a la empresa constructora la obra sin tener en cuenta el beneficio industrial que pueda sacar del mismo.
Así pues, el PEM es el coste de los materiales de la obra y la mano de obra pero sin contar el margen de beneficio de la empresa constructora ni los honorarios de arquitectura.
Por otro lado, el PEC es el presupuesto de ejecución por contrato. Esto es el PEM añadiéndole los gastos estructurales de la empresa y su beneficio industrial. En obra pública, se establece que el PEC es el PEM añadiéndole un 20% del PEM, aproximadamente. En obra privada, que es el caso de un cambio de uso, este porcentaje puede variar bastante dependiendo de la calidad de la empresa. En nuestra experiencia, hemos visto bastantes casos con incrementos del 30-35% del PEM.
En Barcelona, el coste medio final de una reforma, ronda los 800€-1000€/m2+IVA en referencia al PEC. En el supuesto de tener que hacer una reforma integral renovando instalaciones, baño, cocina y tabiquería. Para un local de 80m2 construidos, querría decir que la reforma estaría alrededor de unos 64000€ con unas calidades bajas. El PEM equivalente, suponiendo que haya un incremento del PEM al PEC del 20%, sería aproximadamente de 53000€ y el ICIO a pagar sería, por tanto, de 2120€.
5- Al finalizar las obras, se obtendría el certificado final de obra con el visado del colegio de arquitectos y se llevaría a notario para poder hacer las nuevas escrituras de la nueva vivienda. El trámite del cambio de escrituras del cambio de uso suele rondar los 400-1500€ entre notario y registro.
6- Con las nuevas escrituras de la vivienda, se paga a una gestoría para que tramite la actualización en el registro de la propiedad y resolverá también el Impuesto de Actos jurídicos documentados que es un 1,5% del valor de la nueva vivienda. El impuesto, siendo el supuesto valor de la nueva vivienda de 100.000€, sería de 1500€. El coste de la gestoría ascendería a unos 200-500€.
Da el primer paso para convertir tu local en vivienda
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La condición indispensable para poder alquilar un local como vivienda es que el local tenga la licencia de primera ocupación y por lo tanto ha debido pasar por un proyecto técnico de cambio de uso de local a vivienda.